1、办理房产抵押登记所需的文件有哪些？从递件到领证需要多长时间？

办理抵押登记手续所需准备资料：银行开具的法人代表证明书、法人授权委托书、法人及受委托人身份证复印件、营业执照复印件、金融许可证复印件、抵押贷款合同、房产抵押登记申请表、房产证、业主身份证复印件。从递件到取件需15个自然日。

2、共有房地产如何设定抵押？

共有房地产，每个共有人都有权对该房地产设定抵押权，但须取得其他共有人的书面同意。按份共有的房地产设定抵押时，以抵押人本人所有的份额为限；以共同共有的房地产设定抵押时，全部房地产均为抵押财产，抵押物变卖时，其他共有人员负连带责任，在以变卖款偿还债务后，其他共有人有权向抵押人追偿。

怎样防范个人住房抵押贷款风险的对策：

1、加强银行放贷的操作和流程的管理，完善信贷管理机制。

(1)贷款前，商业银行应该建立专业化的咨询体系。贷款机构在对借款人咨询和教育上应该投入大量资金，在借款人申请个人住房抵押贷款之前，借款人应到银行等金融机构或专门的咨询机构进行咨询，以确保借款人充分了解住房抵押贷款具体操作流程以及违约等造成的后果。

(2)贷款时，商业银行应实行科学严密的贷款审核程序。银行在审核住房抵押贷款申请时，主要是考察以下因素，首先是判断借款人的还款能力;其次是审查贷款抵押品即住房的当前状况和实际市场价值;再次，调查申请人的信用状况。

(3)发放贷款过程中，可以采取多样化的住房抵押贷款形式。在国外普遍开展的住房抵押与住房储蓄相结合的住房抵押贷款，住房抵押贷款与住房建设基金相结合的住房抵押贷款，可调整住房抵押贷款的利率、期限、首付额等，分期偿还抵押贷款等，我国银行可以借鉴。

(4)贷款后，商业银行应加大监控和管理的力度。商业银行应该建立先进的业务处理系统和监控借款人财务状况的信息系统。利用业务处理系统每天监测报表，一旦出现逾期贷款，就可以立即查明原因，采取相应的措施来防止逾期的继续发展，最大限度地减少银行的损失。另一方面，由于借款人的财务状况变化较大，因此要对借款人的财务变动状况进行跟踪监控。

(5)违约时商业银行应建立一套有效的违约处理机制。当借款人不能按照

贷款合同如期偿还贷款本息时，贷款机构会按照合同进行违约处理，并在贷款期间进行监督，及时发现贷款的逾期和违约，并及时作出相应的处理。

2、建立个人住房抵押贷款风险预警系统，防范市场风险

(1)建立风险预警的数据库，从各个方面取得数据，不断积累和完善数据的收集整理，为模型开发打下坚实的基础。

(2)开发合适的风险预警模型，对预警区间、警戒线以及指标权重、概率密度函数等设置合理参数。

(3)建立快速反应和预控机制，对风险预警系统显示的潜在风险进行及时处理和化解。

3、加强个人住房抵押贷款的利率风险管理和流动性管理

(1)开发可调整利率抵押贷款。其利率根据市场利率的不断变化而作周期性调整，利率调整周期可以是1个月、1季度、半年或者1年。与我国现行的浮动利率相比，它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善商业银行存贷款期限的匹配状况，把由商业银行承担的利率上升的风险转移给贷款人，同时也把由借款人承担的利率下降的风险转移给商业银行。

(2)开发固定利率抵押贷款。这是在抵押贷款合同所规定的还贷期限内，贷款利率固定不变的抵押贷款方式。如果商业银行能够通过获得固定利率资金来源与贷款相匹配，可以避免相应的利率错配和流动性风险。

(3)进行套期保值。我国金融期货市场正逐步开放，商业银行可以运用金融衍生工具实行套期保值进行利率风险管理，通过市场交易抵补资产负债由于利率变化导致的价值变化，如可用远期利率协议、利率期货和交易所期权进行短期利率风险管理。

(4)大力发展个人住房抵押贷款交易的二级市场。通过该市场，商业银行可将个人住房抵押贷款形成债权出售，换取贷款资金或流动性高的短期债权，提高流动性。

4、发展个人住房抵押贷款风险转移机制

(1)建立个人住房抵押贷款的保险机制。金融机构可利用各类保险业务品种来分散个人住房抵押贷款风险。保险费用所形成的保险基金金额大，来源稳，使用周期长，有可能部分承担抵押贷款中的风险损失。金融机构可通过以下险种分散抵押贷款业务的风险。第一，建立住房抵押贷款信用保证保险。由保险公司

开办抵押偿还业务，借款人向保险公司投保抵押偿还险，保险公司充当借款人还贷保证人，一旦借款人无法继续归还住房贷款时，保险公司负责偿还一定比例的贷款损失。第二，住房抵押贷款与人寿保险相结合。借款人购买相应年限和金额的住房抵押贷款人寿保险，用于购房人因疾病或意外事故导致身故或伤残时，其家庭其他成员可使用保险公司提供的保证金继续按月归还贷款。以确保不会因借款人中途死亡、残废以致丧失还款能力而出现被迫违约，抵押住房被处置的风险。第三，住房抵押贷款产权保险。该险种确保抵押物本身产权是完整的;贷款机构所得到的抵押权是有效可行的;除了单证上列明的债权人之外，没有其他人有更优先向贷款申请人偿还债务的权利。若因产权纠纷或更高顺位债权人出现时，保险公司将予以赔偿。保险公司必须认真审查借款人的借款资格和偿债能力，积极参与也使其加强了自律管理。完善的风险防范机制为抵押贷款保险体系的运作奠定了稳固的基础，有力地推进了住房机制的发展。

(2)推进个人住房抵押贷款证券化。住房抵押贷款证券化是指将流动性低，但能产生预期资金流的住房抵押贷款转化成为可以在资本市场上流通的证券的过程。个人住房抵押贷款“存短贷长”的矛盾使商业银行面临着流动性风险、利率风险、信用风险等多种风险，个人住房抵押贷款证券化能从根本上解决商业银行“存短贷长”的矛盾，可以适时推出个人住房抵押贷款证券化，有效降低商业银行在个人住房抵押贷款上所承受的风险。

5、加快完善个人征信体系，完善运作机制

个人征信业的欠发达是我国商业银行信贷业务发展的瓶颈制约，完善个人征信体系是我国商业银行信贷业务发展的突破口，因此个人住房抵押贷款亟需一个完善的个人征信体系来减小其运作风险。一套完善的个人征信体系，可以很好地解决诸如当前假按揭愈演愈烈的情况，因为当一个人出现信用不良记录后，将直接影响其今后社会生活的方方面面，个人信用将提升到一个无比重要地位。除了完善刚开始建立的个人信用系统，商业银行应该积极建立对借款人资信状况进行评估的方法。建立一套切实可行的个人信用等级评分标准，以控制风险，提高工作效率，合理配置人力资源，优化服务质量。

6、完善个人住房抵押贷款的法律制度环境

我国虽然已经出台实施了《城市房地产管理法》、《保险法》、《商业银行法》、《个人住房担保贷款管理办法》等相关法律法规，构成了个人住房抵

押贷款的法律框架，但缺少具体的、操作性强的配套法律法规，不能从房屋交易、估价、保障等方面对市场主体和市场行为形成硬性的约束，影响了相关业务的发展。所以，我国应尽快制定和颁布关于消费信贷的法律，明确消费信贷活动中相关主体的职责，合理分散信贷风险。在此基础上建立个人破产制度，使个人住房抵押贷款的相关环节均有法可依，减小个人住房抵押贷款的法律风险。

个人住房抵押贷款风险

以上详细分析了，同时小编还为大家提供了个人住房抵押贷款风险的风险防范知识，但愿能为您提供一些帮助。不同情形需要注意的地方是不同的，建议此时可以委托律师来提供法律帮助，这样获得更有针对性分析结果和应对策略。